南風窗.
冷靜地思考，熱情地生活。
作者 | 南風窗記者 何國勝
編輯 | 向由
來源 | 南風窗（ID：SouthReviews）
房子爛尾后，張雪桂和丈夫斷過幾個月的房貸。但很快又補還了。
“銀行把我老公的工資卡停了，我們的錢都在那里。”張雪桂告訴南風窗記者，因為了解到銀行一次性把他們的貸款轉給了開發商，而非存進商品房預售資金的監管賬戶，這讓她和其他業主覺得，銀行對房子爛尾負有責任，所以才去斷供。
某種程度上，斷供是他們對銀行的一種“抵抗”，但這種“抵抗”很快被瓦解。
“沒辦法，要是停得久了，銀行直接把你拉入黑名單，那樣更麻煩。”張雪桂說。
這是一次失敗的抵抗，但它叩問著不少人：憑什么房子收不到，貸款還要繼續還？
不過在今年初，嘉興市中級人民法院的一紙判決，給出過相反的回答。
2022年2月14日，嘉興中院在官網發布了一則“案件傳真”，題為《樓盤爛尾購房者要繼續還按揭嗎？法院：剩余貸款由開發商還》。
單從標題來看，這是個讓買到爛尾樓的業主拍手稱快的消息。
但事實并非如此簡單。
據案情介紹，該案中的許先生2014年在嘉興某樓盤買了一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。后來，開發商因資金問題無法按時交房，而后該樓盤爛尾。
2018年，開發商向法院提交破產清算申請，經破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發商之間的商品房買賣合同。
之后，許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。
2020年，涉事銀行將許先生訴至法院，要求其繼續支付剩余貸款。一審法院支持了銀行的訴求，判決許先生與銀行的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生結清銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。
之后，許先生不服，上訴至嘉興中院。
嘉興中院審理認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（業主）。
據此，法院作出判決，開發商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩余貸款的還款責任。
“房子爛尾后，覺得既然拿不到房子了，那貸款也可以不還了，這可能是不少購房者的誤區。”上海秦兵律師事務所房產律師徐斌告訴記者，嘉興這個案例，并不意味著所有買到爛尾樓的人都不用還房貸了。
這個案例中，兩個重要的前提容易被人忽略——解除購房合同和按揭貸款合同。
他解釋，只有在這兩個合同解除后，才能產生讓開發商還剩余貸款的結果。
而這兩個合同的解除，都需業主向法院訴訟解除。購房的首付和已經還掉的銀行貸款本息，由購房者找開發商自行解決。
徐斌進一步解釋，購房者與銀行的借貸關系，并不會因為房子無法按期交工而終止。
一般情況下，即使開發商無法交房，購房者仍需繼續償還銀行貸款，直到結清為止。如果購房者選擇在樓盤爛尾后直接長期斷供，不僅會損害個人征信，還會被銀行列入“黑名單”。
同時，在與銀行的擔保貸款合同沒有解除的情況下，如果銀行發起對購房者的訴訟，購房者不但要一次性還清剩余貸款的本息，并要承擔違約金，還有很大可能承擔律師費和訴訟費。
另一方面，就算購房者按照上述許先生的操作，解除了購房合同和按揭貸款合同，法院也判決購房者無需再還剩余貸款，其仍面臨著不小的問題。
那便是，購房的首付和已經還掉的銀行貸款本息，開發商可能無法退還，而這意味著購房者最終“房錢兩空”。
但當購房者和開發商解除了買賣合同后，購房者和開發商的關系變成了普通債權關系，購房者的債權順位排在了銀行、施工方等大金額債主之后。
“普通債權在爛尾樓的清償率非常低，有的甚至基本沒有，相當于已付出的首付和貸款本息就打水漂了。”徐斌說。
房子剛爛尾那會，張雪桂和丈夫也計劃退房的事。“我們當時打算過把這個房子退了，另買一個房子。我們都在我姐這個小區看好了一套房子，還交了2萬塊不退的定金。”
張雪桂回憶，等他們去要求開發商退款時，“他們說是退不了，要等一個月。那我新定的房子等不及，交了定金后，要盡快交剩余的首付。”
最后，張桂梅2萬元定金打了水漂，爛尾的房子也沒能退。
同時，爛尾樓占據了他們首套房的資格，若要再買房，要么面臨限購，要么面臨二套房60%的首付。
徐斌告訴記者，房子爛尾后，對于購房者而言，退房是萬不得已的選擇，“沒必要去賭一個首付沒了、房子也沒了的風險。”
“其實房地產企業破產重整后，通過法院把爛尾樓繼續蓋起來的案例并不少，基本可以占到目前爛尾樓復工案例的80%以上。”他說。
徐斌認為，樓盤爛尾后，復工并不是一個看起來無法完成的事情，“房地產企業的破產重整反而是比較好做的，無非是怎么把這個續建完成，對于法院來說，只要能安全地讓新的資金注入到施工方那去，讓施工方把房子蓋到竣工給業主交房，那么整個復工就完成了。”
在具體的操作上，法院可以通過破產重整、庭外重組等各種方式，來盤活爛尾樓。
而回到現實中，爛尾樓復工可能會經歷漫長的時間。
西安易合坊小區從2015年爛尾至今，歷盡7年時間的復工重整，截至目前，投資人招募尚未完成，用水用電問題也依舊沒有得到完全解決。
“我最近去工地轉的時候，也就只有幾個人在工地上干活，算是象征性的開工。”張雪桂坦言，易合坊從2019年復工后一直沒有實質性進展。工人們實際上做的是像院子回填、修整下水口這樣的“表面”工作，業主們一直關心的電梯修復、正常供水供電等基礎生活問題，遲遲未得到解決。
易合坊的業主們也嘗試過出錢“自救”。
張雪桂在的一號樓曾經每戶出了兩萬塊錢“自救”，但以失敗告終。電梯雖然裝上了，但一直用不了，水也沒通。
“當時是看二號樓的業主們自救成功了，我們也想著學他們，但我們沒成功。”張雪桂說。
今年3月，張雪桂一家和其余300多名業主一起搬進了爛尾樓中。她“家”在31樓，沒水沒電，走樓梯上去，水也從樓下提，上廁所去馬路邊的公廁。
5月16日，她抱著三歲的老二，跟著業主們去相關部門問詢進展。得到的回復是，今年12月30日，盡量給他們交房。
張雪桂只能選擇相信，她等著這一天的到來。
一個樓盤爛尾，會有很多原因。
盤點下來，有些是項目違法違規、手續不全，有些是開發商經營不善、市場形勢差。但最主要的原因，還是開發商資金鏈出現問題，導致沒錢建設下去，甚至欠了一屁股債。
若要再追根溯源，那便是不少人所言的，“問題的根源出在預售房制度上”。
不過，“預售房”是很多國家都實行的房產銷售模式，很難把所有的問題都歸結其上。
徐斌稱，在預售房制度背景下，管住“商品房預售資金”，才是防止樓盤爛尾的重要方式。
商品房預售資金，是指購房人按照商品房預售合同約定支付給房地產開發商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭貸款等。也就是購房者需要“先交錢，后收房”。
按照相關規定，房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監管賬戶，這錢只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著項目施工進度撥付。
而在實際中，這一點往往很難做到。
“有可能開發商跑到住建局請求蓋章，這個錢就沒了；也有可能是施工方幫開發商去偽造手續，就把這個錢給套出去了。”徐斌告訴記者，盡管預售房資金極其重要，但其中亂象不少。
“因為銀行迫切希望把貸款放出去，所以按揭貸款通常都是在房子還沒開始蓋，就光把地基做好了，貸款就全給到了。”
當年張雪桂的房子爛尾后，她跟業主們一起去房管局要求查預售資金，發現銀行就是一次性把貸款都打給了開發商。他們由此認為，銀行對他們的房子爛尾負有責任，所以才決定斷供。
而基于這些存在的問題，今年2月下旬，商品房預售資金監管新規出臺。新規首次從全國層面作出統一安排。
新規要求，商品房預售資金監管要招標確認監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點等。
新規加強了對預售資金的監管力度，或可使得爛尾樓風險降低。但如果房子還是不幸爛尾了，業主能做點什么盡可能維護自己的權益呢？
徐斌稱，首先業主們要統一思想、明確方向，最好是選出靠譜的業主代表去和住建局和法院進行協商，及時傳遞法院的處理信息，引導業主們進行正確的決策。
其次是，查清預售資金監管賬戶的錢是否能保證復工，資金缺口有多大，能夠以什么方式去彌補資金缺口，再根據具體的情況決定自救還是等待新的投資人進入，實現復工。
徐斌同時也提醒，房子爛尾后，業主維權也要遵循合理的途徑，遵守法律，贏得地方政府和法院對于維權工作的支持。
張雪桂們也有自己的業主群，幾年來，大家一起跑了不少地方，也做了很多。希望一次次的出現過，也一次次的落空。
每次她帶著孩子們去易合坊時，他們都很開心，會問：“媽媽，我們的新家什么時候能修好啊？”
“我不知道怎么回答，就不說話。”
原標題：《那些買了爛尾樓的人》
