中國金茂擬發行公募REITs，國內首批4單已開始申報

長沙覽秀城實景（圖片來源：中國金茂官網）

國內首批 4 單消費基礎設施公募 REITs 已開始申報。

10 月 26 日晚間，中國金茂（00817.HK）在香港聯交所發布公告，公司擬以旗下長沙覽秀城購物中心發行公募 REITs 項目，上海證券交易所官網顯示，已受理 " 華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金 " 項目。

據證監會官網公開信息顯示，10 月 26 日，首批 4 單消費 REITs 已推薦至證監會并申報至交易所，除了華夏金茂購物中心 REIT 外，中金印力 REIT、嘉實物美消費 REIT、華夏華潤商業資產 REIT 也已上報。

這意味著，這些項目若能成功獲批發行，將成為國內首批成功發行的消費基礎設施公募 REITs，進一步拓寬公募 REITs 底層資產類型，為公募 REITs 市場再添新丁。

首批消費基礎設施公募 REITs 啟動

據悉，中國金茂本次擬發行公募 REITs 項目底層資產為長沙覽秀城，長沙覽秀城系中國金茂打造的首個覽秀城產品，位于中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約 10 萬平方米，2016 年底開業至今已運營近 7 年，為成熟穩定的購物中心項目。

華夏基金 ( 作為公募基金管理人 ) 將設立公募基金作為公募基礎設施證券投資基金。公募基金管理人、該項目公司及中國金茂間接全資附屬公司金茂商業將訂立營運管理服務協議，據此，金茂商業將作為運營管理機構向該項目提供營運及管理服務，包括行政支援。REITs 將就此等服務支付管理費。

中國金茂表示，長沙覽秀城項目是集團未來打算重點開發持有的精品物業，建議分拆一方面是集團在資本運作方面的有效嘗試，也有利于提升集團及覽秀城系列產品的市場形象及聲譽，進而協助未來集團業務發展及品牌建立。

" 在境內公開募集設立 REITs 并獨立上市，能夠為集團提供股權性質融資，有效補充權益資本金，" 中國金茂表示，一方面能夠有效助力未來持有型資產的再投資開發建設，形成投資、運營、退出的業務閉環，另一方面也能夠在一定程度上優化集團財務表現。

10 月 26 日，中金印力消費類基礎設施 REIT（簡稱：中金印力 REIT）也在深交所發布招募說明書，成為首批正式進入公開發布階段的消費類基礎設施公募 REITs 之一。

此次中金印力 REIT 的資產方為萬科旗下購物中心開發與運營能力平臺——印力集團，目標基礎設施項目是杭州西溪印象城，該項目位于杭州核心商圈大城西板塊的黃金地段。據公開信息，杭州西溪印象城整體建筑面積 25 萬平方米，367 家商戶，是余杭區體量最大的購物中心。

萬科集團董事會主席郁亮于近日的媒體交流會上表示，REITs 對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成 REITs 的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動產商。

同日，華潤置地發布關于公開募集基礎設施證券投資基金的建議分拆及在深圳證券交易所獨立上市的公告，明確華潤消費 REITs 底層資產為位于山東省青島市市南區山東路 6 號的購物商場，即青島萬象城。

有助于盤活資產、擴大消費

今年 3 月，國家發改委和證監會同步下發文件，將消費基礎設施納入基礎設施公募 REITs 試點范圍，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施 REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施 REITs。

10 月 20 日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募 REITs 試點資產類型拓展至消費基礎設施，并自發布之日起施行。證監會表示將會同相關部門單位，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募 REITs，同時強化市場監管，充分發揮 REITs 盤活存量資產、擴大有效投資的積極作用。

在鏡鑒咨詢創始人張宏偉看來，從消費基礎設施的概念可以看出，一類是偏民生類的基礎設施，比如交通、能源、醫療等，這些基礎設施央企或地方城投、國企布局較多，民營房企布局很少；另外一類就是購物中心、農貿交易市場、物流園區等，屬于大多數主流房企都有的業務。REITs 通道打開后，有助于盤活這些長周期的基礎設施資產，盤活資金后可以用于基礎設施再投資，從而盤活整個企業的資金面。

張宏偉認為，從長期來看，國央企重資產投資 + 民營房企輕資產運營這樣的主流模式，將為未來有更多的消費基礎設施項目進行 REITs 退出奠定基礎，消費基礎設施公募 REITs 也在這樣的市場背景下快速發展。

從消費層面看，基礎設施 REITs 業內人士認為，將公募 REITs 試點資產類型拓展至消費基礎設施，將有利于恢復和擴大消費。

公募 REITs 是增強消費能力、改善消費條件的有力方式，隨著越來越多的消費類基礎設施納入公募 REITs 試點資產類型，將有助于引入社會資本參與線下消費場景投資，通過打造消費者喜愛的線下消費空間以增加居民消費。基于上述原因，不少基金管理人士認為，具備較強運營能力的優質商業項目，在當下市場將更受投資人偏愛。