朱榮斌：新房市場到達天花板，存量市場卻還在地板

雅誠地產董事長、合富輝煌集團董事會主席朱榮斌

在新房供應到了天花板之后，存量市場卻還在地板上，存量交易的服務也還在地板上。

" 我們躺在地板上，可以向往天花板。" 雅誠地產董事長、合富輝煌集團董事會主席朱榮斌近日在 2023 博鰲房地產論壇上表示，存量市場將變成房地產未來的主戰場。

在朱榮斌看來，新房市場整體走出低靡仍將是一個漫長的過程。分化是當下行業和企業主要特征，央國企還在春天狀態，尤其是一些過去沒有抓住機會的國企，現在正是最好的時機。最難的是民企，" 躺下 " 已經成為普遍問題，困頓經營將會持續相當長的時間。

對于未來的房地產新房市場來說，行業會進入一個高品質發展階段，從過去 " 有得住 "，到未來 " 住得好 "。在 " 住得好 " 這條路上，除了過去講的面積、裝修標準等，還要住得環保、健康、舒適，再上升一點，家里是不是有自己的健身房、琴房、書房等等，這也意味著新房供應將在改善居住品質方面有更高要求。

而反觀存量市場，中國當前的存量住宅是 3 億多套，其中北京有 800 萬套、上海 800 萬套、深圳 200 萬套，北京、上海年交易在 15 萬、18 萬套左右，全國大概 600 萬套。流通率或者換手率只有 2%，與美國的 4%、倫敦的 6%、紐約的 10% 相比，仍有較大的提升空間。

與此同時，未來房地產的交易模式也一定會變，前段時間建設部發文呼吁降低交易成本，但事實上無論甲方還是乙方，大家對這個行業都不滿意，都在詬病這個交易市場。

" 什么樣的模式最好呢？我相信最優解不是現在的模式，最優解可能找不到，但是我們的發展一定是不斷地尋求更優解。" 朱榮斌說，隨著國內新房時代過去，以后進入存量時代，交易模式一定會有一個更優秀、更高效、更符合買賣雙方以及行業發展需要的模式出現。

隨著行業進入存量時代，在房子建好之后，怎么運營好、怎么服務好，將是以后的主題，誰有運營能力，有服務能力，誰就有春天。

朱榮斌分享了日本三井不動產的企業案例，日本從上世紀八九十年代房地產行業調整之后，在行業 " 衰落 " 的 30 多年里，三井不動產卻連續 30 多年在日本名列榜首，保持 20 多年世界 500 強的地位，業務從住宅開發到經紀、資管，甚至涵蓋了泊車，始終是行業的常青樹。

" 這樣的公司太值得我們學習了 "。朱榮斌說，盡管國內房地產已經做到一定規模，但在國內的同行里還現在找不到一家像三井不動產這樣的企業。

伴隨著國內房地產行業整體轉型發展，一些好的企業主動升級，會向上做得更大更強，多數企業則進入機會型領域，還有相當多的企業進入到專業服務領域，未來一定能夠出現中國的三井不動產。

" 房地產這個賽道是足夠大的，但是要調整我們的角色。" 朱榮斌說，危機之后，房地產仍然大有可為，但會進入一個理性、正常的發展階段。